近日,小编在相关规划网站上发现通州区中山大街61号院的宏鑫家园二期(北京ONE)项目为历史遗留项目。历史遗留项目认定公告按照《通州区历史遗留房地产开发项目不动产登记专项治理工作方案》要求,经通州区人民*府批准,认定由北京实地房地产开发有限责任公司开发建设的位于通州区中山大街61号院的宏鑫家园二期(北京ONE)项目为历史遗留项目。本公告自发布之日起公告5日(年2月20日至年2月24日)。通州区历史遗留项目处理工作专班办公室年2月20日据此前报道,多名北京ONE小区购房者映称
年前后,他们与北京实地房地产开发有限责任公司签订现房买卖合同,并按约定缴纳首付款,至今不仅未顺利网签,反遭开发商进门驱赶腾房,并遭到断水断电换门锁等干扰。
对此,开发商方面表示,会履行所签合同。
通州住建委建议购房者通过司法途径解决。
购房者未网签不交余款年2月,王磊(化名)与北京实地房地产开发有限责任公司(以下简称实地公司)签订购房合同,购买了一套位于通州区中山大街的北京ONE项目,是70年产权商品房,面积约80平方米,单价约2.9万元/平方米,并支付了首付款约50余万元,约占总房款的35%。年初,王磊在缴纳了公共维修金等相关费用后入住该房。另有购房者告诉记者,除签订购房合同外,部分按揭购房住户入住北京ONE前曾与实地公司签订“《商品房现房买卖合同》补充协议”及“承诺书”。
据购房者提供的承诺书显示:
“本人承诺,本人入住后视为该套房屋已经达到该《商品房买卖合同》及相关规定中房屋交付的标准要求,如因银行贷款无法办理或者银行拒绝贷款的,本人按照签订的之约定支付房款及其他相关义务约定。”“前不久,自称开发商方面的工作人员开始找业主交余款。我们是签订过补充协议和承诺书,但因为这些房子至今五证不全,基本都不敢再交钱。目前小区外围有栋居民楼还未拆迁,估计因为这栋旧楼影响了规划,导致不能顺利网签。”王磊告诉记者,签订购房合同后,开发商以盖章为由将合同拿走,至今未归还,由于开发商手续不全没能网签,导致按揭买房的部分购房者无法进一步向银行办理贷款手续。
↑至今尚未拆迁的独栋楼,在宏鑫家园二期北侧
↑至今尚未拆迁的独栋楼,在宏鑫家园二期北侧“大冬天的,老人、孩子全被赶出来了,目的就是催要相关协议中的余款,我们没有网签,根本不敢再交钱!警察来了,认为此事属于经济纠纷,建议走其他途径解决。这个春节能不能安稳度过都是个问题。”部分业主称,多日以来,自称开发商方面的工作人员已采取打电话、敲门、贴封条、进门驱赶、断水断电等方法“催缴房屋余款”,最近又开始换楼道口的门锁。开发商交款登记后可正常生活北京ONE项目处,一位自称杨姓负责人的女士称,目前该项目确实已经取得四证,只缺少第五证,即《商品房预售许可证》,正在积极办理,并且承认之前同部分购房者签订的购房合同是非网签合同,希望购房者及时按照补充协议缴清余款。该负责人还称,之前由于小区管理升级等原因,给购房者带来了不便,若购房者及时缴纳协议所约定的余款后,房屋内所居住的人员到项目相关工作人员处进行登记后,便可在小区内正常生活。2月1日上午,有记者表明真实身份后再次联系到该杨姓负责人得到回复称,由于小区安全管理等原因对门锁进行了更换,愿意承认并履行同上述业主签署的协议,并已经多次向通州住建委递交了申请办证相证件的材料,但至今还未获批,如果购房者无能力交相关款项,公司愿意按照之前签署的协议退款。住建委违规销售已被处罚记者从通州区住房和城乡建设委员会证实,北京ONE项目于年9月取得《建筑工程施工许可证》开工建设。上述北京ONE小区一号楼,即宏鑫花园二期B地块1#住宅楼,建设有商品房套,其开发单位实地公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下,擅自进行预售。通州区住房和城乡建设委员会于年5月18日对实地公司进行过行*处罚。通州住建委工作人员还补充,“至今仍未收到北京ONE项目办理《商品房预售许可证》的申请,如果购房者当初没签订正式网签合同,就要执行签订正式网签合同时的购房*策。建议此事中的购房者通过司法途径解决。”据了解,未能网签的原因是该楼栋目前未取得《商品房预售许可证》和《不动产登记证书》,这既不符合预售商品房销售条件,也不符合现房销售条件,买卖合同不能进行网签,也就无法办理按揭贷款。
年8月份,区委召开了区领导包案化解信访积案会议,会上听取关于北京ONE项目有关情况,区领导高度重视并提出工作要求。
根据会议指示精神,8月7日,规划土地核验科就北京ONE重点信访项目组织协调区教委、实地房地产开发有限责任公司负责人及我分局规划编制与城市设计科、规划实施与土地利用科、综合审批科、法制科、纪检科、不动产登记事务中心共同参加北京ONE项目核验工作推进会。
齐晓庭同志主持召开,会议主要研究该项目存在问题:
教委与实地开发公司就中山街小学土地权属问题;
教育用地规划编制问题;
该项目1号楼消防间距及审批指标验收问题。
针对此事,部分业主的代理律师北京市京师律师事务所李源律师称,年7月所获取的相关*府信息公开材料显示,该楼栋目前未取得《商品房预售许可证》和《不动产登记证书》,这既不符合预售商品房销售条件,也不符合现房销售条件,买卖合同不能进行网签,也就无法办理按揭贷款。
根据李源律师提供的北京市规划委员会通州分局()第号信息公开申请告知书显示,该小区未进行规划验收。
通过对比北京市国土资源局通州分局的答复和北京ONE小区规划图,李源律师发现,该地块上的中山街小学和一处旧楼并未在规划图上得以体现,故不排除是该地块建筑现状与规划不一致,以致不能取得规划验收可能性。
对于历史遗留小区未发证问题专项治理
历史遗留小区未发证问题都有各自的历史成因,概括原因主要集中在开发商不配合办理和登记要件不全两方面。根据未发证问题专项治理涉及的工作,按照专班成员单位职责范围,确定以下任务分工:
1.关于房屋未办理规划验收的处理
年1月1日(含)以后竣工,不具备规划验收条件的历史遗留项目,应先由规划自然资源部门对建设工程依规建设情况提出书面意见。如主体工程符合规划许可内容的,可在处理方案明确后为购房人办理产权登记;如擅自变更规划方案建设的,经规划自然资源部门依法追究,办理相关手续后再办理产权登记。年1月1日前竣工的历史遗留项目可参照上述意见办理。
责任单位:市规自委通州分局
2.关于房屋局部超出宗地界址界限的处理
房屋局部超出已登记宗地的界址界限,且超出部分未占用集体土地的历史遗留项目,相关职能部门应核实超出宗地界址界限的原因。如房屋符合规划且取得所占宗地权利人同意的,可在处理方案明确后为购房人按原土地登记信息办理产权登记。
责任单位:市规自委通州分局、区住房城乡建设委
3.关于不动产抵押有关问题的处理
开发企业已办理抵押登记的历史遗留项目,应先由区专班办公室会同金融主管部门核实抵押登记中债权的实际偿还情况。
如已经还清贷款但未注销抵押登记的,协调相关金融机构配合办理抵押权注销登记;如已对债权做内部核销的,鼓励相关金融机构配合办理抵押权注销登记;如债权已经打包处理,无法配合办理抵押权注销登记的,建议当事人通过诉讼等途径解决。
历史遗留项目认定公告期满后,为购房人发放贷款的金融机构,应及时提交房屋抵押合同等材料向房屋所在区登记部门申请抵押登记,并提交贷款购房人名单。贷款购房人先申请转移登记的,应同时提交抵押登记书面申请,待抵押权人申请抵押登记后一并办理。
责任单位:市规自委通州分局、区金融办、区公积金担保中心
4.关于未办理房屋竣工验收的处理
房屋建成后,因工程款结算纠纷、擅自变更规划方案建设等原因,不具备竣工验收条件的历史遗留项目,购房人可共同委托具备相应资质的检测鉴定机构对整栋房屋进行防雷、安全检测鉴定。防雷检测合格,且房屋安全鉴定结果认定房屋可以安全使用的,可在处理方案明确后为购房人办理产权登记。
责任单位:市规自委通州分局、区住房城乡建设委
5.关于不动产测绘有关问题的处理
未完成不动产测绘的历史遗留项目,购房人可共同委托测绘单位对土地、房屋的界址界限及面积进行测量,其中房产测绘成果按整栋出具的应经房屋行*主管部门审核合格。对房屋不具备实测分摊面积条件的,购房人可按合同约定的建筑面积和实测的套内建筑面积申请登记。
责任单位:市规自委通州分局、区住房城乡建设委
6.关于房屋权利性质认定的处理
涉及征收、拆迁、危旧房改造、棚户区改造、人口疏解、环境整治、绿隔等未明确房屋权利性质的历史遗留项目,由相关部门确认房屋权利性质后,再为购房人办理转移登记。
责任单位:市规自委通州分局、区*府房屋征收中心
7.关于登记申请人认定的处理
申请登记的房屋经预售合同备案的,申请人应与备案的购房人一致;涉及征收、拆迁、危旧房改造、棚户区改造、人口疏解、环境整治及绿隔等情况的,申请人应与相关部门确认的人员一致;其他情形的,应提交人民法院、仲裁机构生效法律文书,证明申请人为申请登记的权利人。
责任单位:市规自委通州分局、区住房城乡建设委、区*府房屋征收中心
8.关于契税征管问题的处理
对未缴纳契税且由购房人单方申请转移登记的历史遗留项目,税务部门可依据处理方案为购房人办理契税纳税申报手续。申报时购房人应向税务部门提供身份证明、房屋买卖合同、能够证明支付合同约定房价款购房发票或收据,以及载明房屋面积、坐落地址的证明材料。
责任单位:区税务局
9.关于门楼牌坐落证明的处理
因规划验收等前期手续不完善,未取得门楼牌坐落证明的历史遗留项目,如经规划自然资源部门确认房屋符合规划,且有关情况已函告公安部门的,公安部门可出具门楼牌坐落证明。
责任单位:市规自委通州分局、通州公安分局
10.关于划拨土地已竣工商品住房上市出售补交地价款有关问题的处理
年1月1日之前竣工的历史遗留项目,部分商品住房因上市出售补交地价款的,可由购房人按每平方米建筑面积销售价格的5%缴纳土地出让金,不再签订土地出让合同。对上述日期之后竣工的,房地产转让按国家和本市有关规定办理相关手续。
责任单位:市规自委通州分局
11.关于土地出让手续有关问题的处理
未按土地出让合同约定缴齐土地价款,或房屋实际建成情况不符合土地出让合同约定的历史遗留项目,可在处理方案明确后为购房人办理产权登记。未依规变更土地出让合同手续、缴齐土地出让价款前,不得办理开发企业自持部分的产权登记。
责任单位:市规自委通州分局
四、处理程序
(一)项目申报。
开发企业、购房人、业主委员会、业主代表等向所在街道或乡镇*府提出历史遗留项目处理申请,各乡镇*府、街道办事处负责收集、整理辖区内申请项目,根据处理范围进行筛选,摸底调查项目基本情况,提出初步处理意见,并定期向区专班办公室报送。申请从提出到报送区专班办公室时间原则上不超过一个月。
(二)编制方案。
区专班办公室核实申请项目属于本方案处理范围后,按照本市不动产登记有关规定收集土地权属来源、规划建设手续、缴费完税证明等登记办理材料。并结合处理措施,对于有疑难问题或不能明确处理意见的历史遗留项目,区专班办公室向区工作专班、市级审批部门或由区*府向市级联席会议征求、请示,明确处理意见。处理意见确定后,由区专班办公室结合处理措施及材料情况编制具体处理方案,报区*府审批。
(三)完成登记。
方案经区*府批准后,区专班办公室在区*府及市不动产登记主管部门门户网站连续5日发布项目认定公告。登记部门按照方案规定受理申请后,应分批完成申请人名单及申请坐落的公示环节,经公示无异议或者异议不成立的按规定核准登记。
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