几十篇值得参考收藏的二十万字网络文章合集（农文旅康养商地产行业）
随着城市化进程进入拐点，乡村振兴的元年起点，城乡深度融合一体化发展，农文旅多产业多业态融合模式，康养研育复合美好生活场景搭建，社会文明在发展着变化着，中国也即将成为世界的经济*治文化中心。创意、创新、融合、协同。近些年诸多跻身城外的房地产商及其他行业跨步进入农文旅康养行业的，无不在前进的无人区摸索着。
成功的经验难以复制，失败的教训往往一致。别人吃一堑，长自己一智。初生牛犊不怕虎的，往往是老虎的美中餐。干货的警告，往往会成为耳边风，就像教育孩子铁烧红了不要用手摸，但孩子总要摸一下。新做项目的，往往会走“摸铁”这一步。
国内诸多打着教育培训提供各类行业资源的集会，往往会“大旗、虎皮”一起上，一大堆的成功案例让你疯狂难耐，且不辨真伪，冲动之间会大干快上，往往结果如何？如人饮水冷暖自知。有些高大上的华丽籁音，总要落地实施且要达到预期收益目标，但真正如何落地实操时，往往又是空中楼阁。
创意创新，就不是简单的模仿、抄袭，但，任何一个创意创新的策划，总归要有各类基础数据和理论的推演，来有力的支持其创意策划结果的可行性。
纵观国内诸多文旅或康养等综合类项目，抄袭的真是“八不着边，四不像”，最后还是拍大腿，闷问“他人成仙，我何是猪？”为何不自反问有无投机、自欺、欺人之前科？
诸多投资人偷学、盗抢一点创意成果，自评自己已经成为“大师”的投资、管理、策划人，往往落地结果多以“药效”失灵为终。国内，有着类似“欺师、压导、失信”思维的投资烂尾项目，不成烂尾反倒失常了。真是，猴子学三天，一万是那般？
一个成功的案例，往往会成为一团“烈火”，会成为多少“飞蛾”的“坟墓”？复制出来的，往往会受到地域文化、经济等因素而成为失败的元凶。
如何在类似项目投资中寻求突破，又有多少“良方”可用，还是有多少教科书式的专业内容可以学习借鉴，甚至“拿来主义”药到病除并立竿见影。现在，国内各大团体，确实没有多少系统的“知识库”。
网络的各类知识点，大多都是碎片化的，甚至有些“误导性”，有些难辨真伪。这里搜罗了部分网络上的他人文章，文章内的部分内容值得借鉴，特意整理了有几十篇网络文章，供同行或即将迈入此行业的投资人、运营人等参考。
搜集的文字大致有二十万字之多，受
一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。包括用地红线、道路红线和建筑红线，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。
规划绿线是指城市各类绿地范围的控制线。按建设部出台的《城市绿线管理办法》规定，绿线内的土地只准用于绿化建设，除国家重点建设等特殊用地外，不得改为他用。
规划蓝线
一般称河道蓝线，是指水域保护区，即城市各级河、渠道用地规划控制线，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。根据河道性质的不同，城市河道的蓝线控制也不一样。
规划黑线
一般称“电力走廊”，指城市电力的用地规划控制线。建筑控制线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部分不得突入电力规划黑线范围内。、道路规划红线：一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。2、河道规划蓝线：一般称河道蓝线，指城市各级河、渠道用地规划控制线。3、绿地规划绿线：一般称绿线，指城市各级绿地用地规划控制线。4、电力规划黑线：一般称电力走廊，指城市电力线路用地规划控制线。5、文物保护规划紫线：指核定为文物保护单位或建筑保护单位用地及其周围进行规划保护的规划控制线。6、建筑控制线：指根据城市规划需要确定的建筑物可建范围的控制线。7、建筑红线：指经规划确定的建筑物基底位置的控制线。
绿线城市绿线管理办法《某某城市绿线规划管制办法》中华人民共和国建设部令第2号《城市绿线管理办法》已经2年9月9日建设部第63次常务会议审议通过，现予发布，自2年月日起施行。第一条 为建立并严格实行城市绿线管理制度，加强城市生态环境建设，创造良好的人居环境，促进城市可持续发展，根据《城市规划法》、《城市绿化条例》等法律法规，制定本办法。第二条 本办法所称城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。本办法所称城市，是指国家按行*建制设立的直辖市、市、镇。第三条 城市绿线的划定和监督管理，适用本办法。第四条 国务院建设行*主管部门负责全国城市绿线管理工作。
紫线城市紫线管理办法中华人民共和国建设部令第9号《城市紫线管理办法》已于3年月5日建设部第22次常务会议审议通过，现予发布，自4年2月日起施行。第一条 为了加强对城市历史文化街区和历史建筑的保护，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国文物保护法》和国务院有关规定，制定本办法。第二条 本办法所称城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民*府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民*府公布保护的历史建筑的保护范围界线。本办法所称紫线管理是划定城市紫线和对城市紫线范围内的建设活动实施监督、管理。第三条 在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。国家历史文化名城的城市紫线由城市人民*府在组织编制历史文化名城保护规划时划定。其他城市的城市紫线由城市人民*府在组织编制城市总体规划时划定。第四条 国务院建设行*主管部门负责全国城市紫线管理工作。省、自治区人民*府建设行*主管部门负责本行*区域内的城市紫线管理工作。市、县人民*府城乡规划行*主管部门负责本行*区域内的城市紫线管理工作。
*线中华人民共和国建设部令第44号《城市*线管理办法》已于5年月8日经建设产第78次常务会议讨论通过，现予发布，自6年3月日起施行。第一条 为了加强城市基础设施用地管理，保障城市基础设施的正常、高效运转，保证城市经济、社会健康发展，根据《城市规划法》，制定本办法。第二条 城市*线的划定和规划管理，适用本办法。本办法所称城市*线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。第三条 国务院建设主管部门负责全国城市*线管理工作。县级以上地方人民*府建设主管部门（城乡规划主管部门）负责本行*区域内城市*线的规划管理工作。第四条 任何单位和个人都有保护城市基础设施用地、服从城市*线管理的义务，有监督城市*线管理、对违反城市*线管理的行为进行检举的权利。第五条 城市*线应当在在制定城市总体规划和详细规划时划定。
蓝线中华人民共和国建设部令第45号《城市蓝线管理办法》已于5年月28日经建设部第80次常务会议讨论通过，现予发布，自6年3月起施行。第一条 为了加强对城市水系的保护与管理，保障城市供水、防洪防涝和通航安全，改善城市人居生态环境，提升城市功能，促进城市健康、协调和可持续发展，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国水法》，制定本办法。第二条 本办法所称城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市蓝线的划定和管理，应当遵守本办法。第三条 国务院建设主管部门负责全国城市蓝线管理工作。县级以上地方人民*府建设主管部门（城乡规划主管部门）负责本行*区域内的城市蓝线管理工作。第四条 任何单位和个人都有服从城市蓝线管理的义务，有监督城市蓝线管理、对违反城市蓝线管理行为进行检举的权利。第五条 编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线由直辖市、市、县人民*府在组织编制各类城市规划时划定。城市蓝线应当与城市规划一并报批。
康养项目如何「拿地」：最全用地*策一、养老用地规划
（一）养老项目用地性质
国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（）：完善土地供应*策。各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求。
国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知（：）依法确定养老服务设施土地用途和年期。《土地利用现状分类》(GB/T-7)，规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。
《土地利用现状分类》（GB/T-）:将“医卫慈善用地”细分为“医疗卫生用地”和“社会福利用地”。
（二）养老用地供应方式
国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（）：民间资本举办的非营利性养老机构与*府举办的养老机构享有相同的土地使用*策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地*策。
国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知（）：养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民*府批准后，可以办理协议出让(租赁)土地手续，补缴土地出让金(租金)。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。
营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让(租赁)计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级等作为出让条件。
二、国有建设用地
（一）一级市场拿地流程
《土地管理法实施条例》（20）：具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：
.建设项目可行性研究论证时，由土地行*主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行*主管部门出具的建设项目用地预审报告。
2.建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民*府土地行*主管部门提出建设用地申请，由市、县人民*府土地行*主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民*府批准；需要上级人民*府批准的，应当报上级人民*府批准
3.供地方案经批准后，由市、县人民*府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民*府土地行*主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民*府土地行*主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
4.土地使用者应当依法申请土地登记。通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民*府土地行*主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民*府批准后，由市、县人民*府土地行*主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。
（二）存量用地、闲置社会资源、闲置房产、闲置设施等相关*策
国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（）：完善土地供应*策。各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。
国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知（）：对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金(租金)，办理协议出让或租赁手续。在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。
企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。
《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（）：统筹利用闲置资源发展养老服务，有关部门应按程序依据规划调整其土地使用性质。营利性养老服务机构利用存量建设用地建设养老设施，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，举办养老服务机构，经有关部门批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内土地使用性质可暂不作变更。
民*部国家发展改革委员会关于印发《民*事业发展第十三个五年规划》的通知（）：鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。
关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知（）
.在各级人民*府的统一领导下，联合开展城乡现有闲置社会资源的调查、整理和信息收集工作，防范人居环境风险，摸清底数和相关环境信息，建立台账。有条件的地方，经主管部门、产权单位（个人）同意后，可由*府购置、置换、租赁、收回，整合改造成养老服务设施，由*府直接运营或以招投标方式提供给社会力量运营。鼓励社会力量通过股份制、股份合作制、PPP等模式整合改造闲置社会资源发展养老服务。
2.鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。养老服务设施用地符合《划拨用地目录》的，可采取划拨方式供地；不符合《划拨用地目录》的，应依法实行出让、租赁等有偿使用方式；同一宗地有两个以上意向用地者的，应采取招标拍卖方式公开出让。
3.改造利用现有闲置厂房、社区用房等兴办养老服务设施，符合《划拨用地目录》且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。在符合规划的前提下，已建成的住宅小区内增加养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。
4.城市经济型酒店等非民用房转型成养老服务设施的，报民*、住房城乡建设、国土资源、规划等部门备案。五年内可暂不办理土地和房产功能变更手续，满五年后继续用于养老服务设施的，可由产权人按有关规定办理使用功能变更手续。
5.农村集体经济组织可依法盘活本集体建设用地存量，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施；民间资本举办的非营利性养老机构可以依法使用农民集体建设用地。鼓励村三产留地优先用于发展养老服务。
6.鼓励**机关和国有企事业单位举办的培训中心、疗养院及其他具有教育培训或疗养休养功能的各类机构,在具备条件的情况下，通过规范方式转向养老服务业。可探索采用*府和社会资本合作（PPP）等方式组建社会化养老服务企业或非营利性机构。支持各地利用现有培训疗养服务设施场地，以多种方式提供养老服务。
国务院关于印发“十三五”国家老龄事业养老体系建设规划（）：鼓励整合改造企业厂房、商业设施、存量商品房等用于养老服务。
关于推进老年宜居环境建设的指导意见（）：鼓励综合利用城乡社区中存量房产、设施、土地服务老年人，优化老年人居家养老的社区支持环境，养老机构、日间照料中心、老年人就餐点、老年人活动中心等各类生活服务设施与社区相关配套设施集约建设、资源共享。
三、集体建设用地
中华人民共和国老年人权益保障法(修订)：农村可以将未承包的集体所有的部分土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。
《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（）：引导和规范农村集体经营性建设用地入市。
《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（）：民间资本举办的非营利性养老机构与*府举办的养老机构可依法使用农民集体所有的土地。
《土地管理法实施条例》（20）：第二十三条能源、交通、水利、矿山、*事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：
（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行*主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行*主管部门出具的建设项目用地预审报告。
（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民*府土地行*主管部门提出建设用地申请，由市、县人民*府土地行*主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案（涉及国有农用地的，不拟订征收土地方案），经市、县人民*府审核同意后，逐级上报有批准权的人民*府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民*府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征收土地的人民*府在批准征收土地方案时一并批准（涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民*府在批准农用地转用方案时一并批准）。
（三）农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民*府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民*府土地行*主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民*府土地行*主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
（四）土地使用者应当依法申请土地登记。
建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征收土地方案和供地方案。
四、养老用地*策特殊规定
（一）*企合作模式
国务院办公厅转发财*部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广*府和社会资本合作模式指导意见的通知（）：实行多样化土地供应，保障项目建设用地。对符合划拨用地目录的项目，可按划拨方式供地，划拨土地不得改变土地用途。建成的项目经依法批准可以抵押，土地使用权性质不变，待合同经营期满后，连同公共设施一并移交*府；实现抵押权后改变项目性质应该以有偿方式取得土地使用权的，应依法办理土地有偿使用手续。不符合划拨用地目录的项目，以租赁方式取得土地使用权的，租金收入参照土地出让收入纳入*府性基金预算管理。以作价出资或者入股方式取得土地使用权的，应当以市、县人民*府作为出资人，制定作价出资或者入股方案，经市、县人民*府批准后实施。
《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（）：对在养老服务领域采取*府和社会资本合作（PPP）方式的项目，可以国有建设用地使用权作价出资或者入股建设。
关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知（）：鼓励**机关和国有企事业单位举办的培训中心、疗养院及其他具有教育培训或疗养休养功能的各类机构,在具备条件的情况下，通过规范方式转向养老服务业。可探索采用*府和社会资本合作（PPP）等方式组建社会化养老服务企业或非营利性机构。
关于运用*府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见（）：鼓励*府统筹运用授权经营、资本金注入、土地入股、运营补贴、投资补助等方式，支持养老项目建设。
（二）医养结合、中医药发展
国务院办公厅转发卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知（）：各级*府要在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑医养结合机构发展需要，做好用地规划布局。对非营利性医养结合机构，可采取划拨方式，优先保障用地；对营利性医养结合机构，应当以租赁、出让等有偿方式保障用地，养老机构设置医疗机构，可将在项目中配套建设医疗服务设施相关要求作为土地出让条件，并明确不得分割转让。依法需招标拍卖挂牌出让土地的，应当采取招标拍卖挂牌出让方式。
国务院办公厅关于印发中医药健康服务发展规划（—年）的通知（）：各地依据土地利用总体规划和城乡规划，统筹考虑中医药健康服务发展需要，扩大中医药健康服务用地供给，优先保障非营利性中医药健康服务机构用地。在城镇化建设中，优先安排土地满足中医药健康服务机构的发展需求。按相关规定配置中医药健康服务场所和设施。支持利用以划拨方式取得的存量房产和原有土地兴办中医药健康服务机构，对连续经营年以上、符合划拨用地目录的中医药健康服务项目，可根据规定划拨土地办理用地手续；对不符合划拨用地条件的，可采取协议出让方式办理用地手续。
国务院办公厅关于支持社会力量提供多层次多样化医疗服务的意见（）：鼓励各类投资主体按照统一的规则依法取得土地，提供医疗服务。根据多层次多样化医疗服务社会实际需求，有序适度扩大医疗卫生用地供给。包括私人诊所在内的各类医疗机构用地，均可按照医疗卫生用地办理供地手续。新供土地符合划拨用地目录的，依法可按划拨方式供应；不符合划拨用地目录且只有一个意向用地者的，依法可按协议方式供应。土地出让价款可在规定期限内按合同约定分期缴纳。支持实行长期租赁、先租后让、租让结合的土地供应方式。
五、用地监管
国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（）：严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。
关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知（）：各地要进一步深化“放管服”改革，加大简*放权力度，对整合改造闲置社会资源举办养老服务设施的，尽量简化审批手续、缩短审批时限、提供便利服务。各级人民*府有关部门应建立联审等机制，加快养老服务设施事项的办理。
六、用地性质与后期运营
（一）土地性质与融资
国家发展改革委办公厅关于印发《养老产业专项债券发行指引》的通知（）：支持发债企业按照国土资源部《养老服务设施用地指导意见》有关规定，以出让或租赁建设用地使用权为债券设定抵押。
《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（）：鼓励银行业金融机构以养老服务机构有偿取得的土地使用权、产权明晰的房产等固定资产和应收账款、动产、知识产权、股权等抵质押，提供信贷支持，满足养老服务机构多样化融资需求。
（二）土地性质与税费
国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（）：对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。
民*部、发展改革委、教育部等关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见（）：对民办福利性、非营利性养老机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对经批准设立的民办养老院内专门为老年人提供生活照顾的场所免征耕地占用税。
对民办养老机构提供的育养服务免征营业税。养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税。
对民办福利性、非营利性养老机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对经批准设立的民办养老院内专门为老年人提供生活照顾的场所免征耕地占用税。
关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知（）：凡通过整合改造闲置社会资源建成的养老服务设施，符合相关*策条件的，均可依照有关规定享受养老服务建设补贴、运营补贴等资金支持和税费减免、水电气热费用优惠等*策扶持
宅基地新改后，民宿用地的8个方式和6种模式！
近日，中央农办、农业农村部批复了全国04个县（市、区）和3个设区市为新一轮农村宅基地改革试点地区，试点期限为年—2年。
结合新的*策，我们来看看，宅基地新改后，民宿的发展将迎来哪些新的变化和机遇。
宅基地新改革
一是开展农民住房财产权抵押贷款试点。
年以来，人民银行牵头在天津市蓟州区等59个县（市、区）开展农民住房财产权抵押贷款试点，指导各试点地区完善确权登记颁证、交易流转平台搭建、价值评估体系、抵押物处置机制建设等配套措施，加强金融产品和服务方式创新，支持实现农民住房财产权。
根据人民银行统计，截至年末，试点地区农民住房财产权抵押贷款余额为亿元，同比增长4.6％，累计发放亿元。
二是盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。
《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》明确，城乡建设用地增减挂钩*策腾退出的建设用地指标，以及通过农村闲置宅基地整理新增的耕地和建设用地，重点支持返乡下乡人员创业创新。
三是有序实施城乡建设用地增减挂钩*策。
从5年起，国土资源部按照国家有关规定，探索开展城乡建设用地增减挂钩试点，将农村闲置、散乱的宅基地等建设用地整理腾退，节约的建设用地，优先用于农民新居、农村基础设施和公共设施建设以及农村产业发展用地。
下一步，我部将会同有关部门，结合新一轮农村宅基地制度改革试点，在防范风险、权属清晰和保证农民有稳定住所前提下，探索赋予农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押融资功能。
同时，完善农民闲置宅基地和闲置农房*策，鼓励农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、电子商务等乡村产业。
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符合民宿开发用地的8类土地类型
按照现行的土地类型划分和物业，列举出以下几类符合民宿开发的土地类型。
第一类国有的商业服务业用地，尤其是直接约定的酒店、旅馆业的用地最为符合民宿建设用地。
第二类居住用地，包括集体的宅基地、国有商品房住宅。目前在国内民宿管理方案里均有提到“自有的居住用房用于民宿经营”，虽然自有的宅基地不允许经营，但目前国家*策默许此类用地用于民宿建设。
第三类有文物保护价值的古建筑。乡村里一些存量的房屋，本身带有文物价值，我们开办民宿目的在于在有限的合理的开发内，让这个文物更加具有价值。
第四类独立工矿用地。独立的厂区、采矿区，这些土地属于国有的建设用地，用于开发民宿，可以提升其价值。
第五类公共公益设施用地。包括：乡村学校、医院、乡镇村的办公楼等，都可以用来开发民宿。
第六类风景名胜设施用地。在我国的土地规划上，有专门的这一类土地用途划分，也可用于建设民宿。
第七类国有未利用地和集体的四荒地。这类用地并未规划其用途，但是国家目前的*策是鼓励和支持将这一类未利用地用于开展乡村的旅游、民宿来开发。
第八类耕地、旱地、果园等。这类土地虽然不能用于建房子，但是比起我们基本农田的保护程度要低一些，可以用于民宿的景观、养殖、停车场等一类配套的项目。
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民宿的6种用地模式
模式一：利用闲置民房、宅基地/空心村活化
北京山里寒舍，项目在年开发，在北京与河北省交界处密云县干峪沟村，开发商与村民合作，将闲置的30套民房及一万多亩闲置地开发成民宿群，带有鲜明的风格，成为当时引领乡村产业振兴的典范。
模式二：利用乡村闲置公共公益设施（旧学校、旧祠堂、旧茶场宿舍、旧林场场部等）开发
广东惠州禾肚里稻田酒店，利用闲置的村小学，与村小组签订合作协议，从年开发，投资2千多万，打造了一个真正意义上具有网红性质的民宿项目。
模式三：特殊的老旧厂房（造纸厂、玻璃厂、水泥厂、啤酒厂、糖厂、化工厂等）的开发
此类模式开发中的这些厂房属于国有、权属单一，在开发的合法合规性方面问题不大，但可能会涉及到原厂员工的安置等问题，对于开发商的资金实力会比较高，由于这类资源特点鲜明，可改造为艺术、文创风格民宿集群。比如，东莞东江水泥厂、广州南沙鱼窝头糖厂、惠州啤酒厂。
模式四：集体经营性建设用地入市试点——成都郫县多利农庄
成都郫县多利农庄是中国都市有机农业第一品牌，3万亩基地，近千家企业会员，0多万家庭会员，目前已经成为中国田园综合体的样板。
模式五：点状供地模式
在国家乡村振兴中着重提到的，其核心是按照建筑物和构筑物占地面积点状供地，按照建多少，转多少，增多少的原则，点状报批，按规划用地的用途，灵活的点状用地。
浙江德清莫干山裸心堡项目采取“点状供地、垂直开发”的方式，将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地，仅新增建设用地2亩，其余八成的建筑是租用当地农房改造而成，园区内的多亩山林，从村民手中流转，保持原貌，大大节约了用地指标。
模式六：片状供地：国有建设用地招拍挂——文旅商街新建民宿集群
民宿主可以买、租或合作分利开发商已建成的物业。
长沙铜官窑项目，依托遗址公园，新华联投资，总投资00亿，总建面0万平米，已引入9家民宿客栈。国有建设用地来片状用地，发展民宿，就彻底解决了民宿用地的产权问题，但是大家需要注意，这种方式其用地成本和物业成本会比较大。
宅基地管理制度改革为乡村民宿发展提供了新机遇。农村许多地区都在深入推进用地方式改革，积极引导农村闲置住宅、废弃矿山、旧厂房等发展乡村民宿等新业态，乡村建设将为共享住宿平台带来重要机遇。
做农业失败换来的血泪总结，一定要看
“幸福的家庭总是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。”对于农业投资者来说，“成功的项目总是相似的，失败却各有不同”相比较那些成功的经验，创业者失败的教训更值得
