补骨脂素价格 http://m.39.net/pf/a_6086145.html北京四大班子正式搬迁通州的时候，我们写了一篇《北京*府正式搬迁，通州楼市如何演绎？》，详细阐述了北京城市副中心的规划如何影响通州的楼市。
毫无疑问，我们看好通州副中心。
需要注意的是，副中心不等于通州。通州的面积要大得多，而副中心仅仅是通州的核心地带，面积平方公里的范围。
对于副中心的楼市来说，巨量投资和人口增长是核心逻辑。
副中心平方公里，-年3年投资1万亿，相当于12个北京新机场的投资量；人口至年增加70万高素质人口，平均每年流入2.5万，平均增加住房需求套，刨掉公务员的周转房需求还是会明显增加。
而前几年通州的新房住宅供给几乎为零。
通州3年没供应住宅用地了，直到年1月份才重新开始供应住宅土地。
副中心范围内，目前只有两个商品房住宅项目在售，都是多年前拿的地，一个是当代MOMA，前几个月开始卖的，一个就是今天要评级的珠江中国阙，蓄客近两年，直到年前才批了预售证，1月31日刚刚开盘。
1月31日，离过年放假没几天了。
春节前后是楼市的最淡季，敢在春节前开盘的楼盘，必有过人之处，必然是有底气的。
珠江中国阙底气来自于，位置好，价格不贵，蓄客时间长，而且房源还不多。下面我们一起来详细看盘。
珠江中国阙简介：
珠江中国阙是纯商品房住宅项目，开发商珠江地产。项目位于通州通胡大街与芙蓉西路交汇处（运河文化广场东侧），紧邻京杭大运河，位于五河交汇处。如果熟悉副中心的规划会知道，这个地段正在运河商务区中心地带。
项目建筑面积为平方米，容积率2.8。产品为平米、平米三居、-平米瞰河大宅，平米湾区空中四合院，豪华装修交付，均价约6.5万元/平。
中国阙自称是运河上的豪宅，多么豪华倒是不见得，但确实没有对手。整个通州的新盘就聊聊无几了，更别说位置好价格合理的豪宅了。副中心另外一个新盘当代MOMA的位置明显不如中国阙，均价也在7.2万/平米左右。
在看完样板间和装修标准之后，我们认为这个价格不算贵。并非是因为开盘前中国阙一直宣传要卖8万，实际是开盘是6万多，造成的心理落差觉得不贵。而是我们通过比较通州的新房价格和二手房价格，中国阙6万多的单价确实不贵。我们知道，通州的房价是严格管控的，管控的程度可能超过了北京的任何一个其他区，因此这个价格，也有审批的功劳吧。
中国阙1月31日已经开盘了，开盘成绩很好，号称卖了20个亿。如果真是卖了20个亿，那么所剩的房源应该极少了。而我们大年初五赶过去，销售表示仍然可以排个意向，等房源释放，看来应该还有些房源。当然也有可能是相对较差的房源，中国阙有个比较严重的缺点，我们后面再细说。
评级：
地理位置★★★★
区域规划★★★★☆
项目本身★★★☆
商业设施★★★★
学区教育★★★
医疗配套★★★☆
环境绿化★★★★☆
房价指数★★★☆
综合得分★★★★
注：每项满分为五颗星★★★★★
投资评级：跑赢大市
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置★★★★
中国阙位于通州京杭大运河与通胡大街交汇东北角，运河文化广场公园的东侧，如下图所示。图中的运河两侧基本都算是运河商务区的范围，规划将打造成北京又一个CBD区域-运河CBD。
项目距离最近的地铁站6号线通运门，隔河相望。通运门现在尚未开通，从项目地址需要过桥绕一下，距离尚可。项目北侧几百米就是原“彩虹之门”的位置，“彩虹之门”后期规划变成了“通州三塔”，将来也可能设地铁站的。项目往南沿着运河两三公里处，将建设亚洲最大的交通枢纽站-北京城市副中心站。
北京城市副中心站是即将开工建设的京唐城际铁路和京滨城际铁路（京唐共线段）的设计起点以及建成初期的运营始发/终到站，同时也是城际铁路联络线（首都机场~北京新机场）的重要枢纽站。北京城市副中心站将预留与京哈线联通的市郊/普速列车站台。此外，北京地铁R1线（如果还有的话）、副中心轨道交通N2线、北京地铁6号线也将在本站实现换乘。
驾车的话，项目离通燕高速和东六环都很近，比较方便。总之，虽然远在东六环，但是副中心的交通环境已非以前可比。如果您在意从通州进城的交通需求，公务员们也有同样的需求，副中心规划设计的时候已经充分考虑了这些交通的问题。总之交通条件还不错。
区域规划★★★★☆
项目所在的位置，被规划为运河商务区。副中心有三大定位，分别是：行*办公，文化旅游和商务服务。商务服务即运河商务区的区域如下图所示。运河商务区的主要定位是高端的金融产业，目前已经吸引了北京银行，华夏保险，阳光保险，天安保险等等金融公司的入驻。金融行业的资源也是有限的，目前来看，金融街，丽泽，副中心和雄安都在竞争这些存量资源，这几个区域都各有优势，惨烈的竞争不可避免，未来招商引资发展如何还很难讲。目前运河两边的建设进行得如火如荼，部分高楼大厦已经基本成型，按照规划，运河商务区的商业办公面积体量将是国贸CBD的两倍。
商务区的规划，除了办公楼之外，还有酒店和商业，未来这个区域会有多家五星级酒店，也有多家高档购物中心，包括远洋新光天地，保利大都会，北京ONE，还有珠江地产自己打造的合生汇，就在项目的旁边。
另外，副中心对于运河两侧的生态修复和绿化尤其看重，项目的门口就是三个运河公园。
项目本身★★★
项目建设面积平方米，容积率2.8。社区其实较小，密度较高，一共4栋楼。销售介绍说房源一共只有余套。
项目总共有3栋住宅出售，1号楼和2号楼是东西向，面向运河，俯瞰河景。1号楼主要是平米左右的平层大宅，2号主要是平米左右的平层。3号楼是南北向的，主要是～的三居，看河景效果就要差一些。另一栋4号楼，据说是要等*府回购。楼栋位置和编号如下图所示。
3号楼最高，28层高层，主要产品是平米的纯南向三居，~平米的三居。两种户型图如下图所示。
平米的纯南向三居，价格最低，大约6万左右，因此只要万出头。～平米的户型都比较类似，只是位置不同。平米的南北三居最贵，的户型是边户，采光和视野更好一些，大约总价在万左右。
我们注意看看项目的南侧有一大片建筑，即上面沙盘图的左侧，矮的一片建筑，就是将来要建设的合生汇购物中心，而旁边的有两个柱形的建筑，上面写着两行小字，看不清没关系，我来告诉你，上面分别写着：规划高度米，规划高度米。
如果换张图看，就会发现其中的秘密。下面这张图是中国阙从北向南的宣传图。看到没有，那两个矮柱子其实是两栋超高层建筑（下图左边的两栋银色建筑），未来作为写字楼和酒店。关键在于高度，中国阙的3号楼一共28层，总高不到米，而这两栋超高层建筑要比3号楼高出一倍！
那么问题来了，3号楼距离这两栋高层建筑仅仅～米，采光会被遮挡吗？
会的。
这是这个项目目前看到的最大问题，这么重大的缺点怎么能直接告诉你呢？所以在沙盘图上，开发商玩了个小花招，把两栋超高层建筑的模型做得非常矮。
这个影响有多大呢?
我们专门计算了一下：
3号楼的顶层28楼，
一年共有天采光时间小于三小时！一年共有天采光时间小于两小时！
而1楼就更惨了：
一年共有天采光时间小于三小时！
一年共有天采光时间小于两小时！
当然，由于是不完全遮挡，两栋超高层建筑中间还有点距离可以透过光照，因此实际情况会好一些。我们认为，如果要买3号楼的房子，最好是西边户和高楼层的。低楼层的采光太差，慎重选择。不知道为什么开发商不把合生汇购物中心设计在中间，这样就不会有严重遮挡的问题了。
下面说说项目的优点，层高3.3米，装修标准比较高。销售称样板间里除了家具和软装都是交付标准，而且豪宅的标准还有不少细节。比如智能降噪，楼板降噪，智能新风，智能电梯入户，同层排水等等。
项目的绿化率是30%，车位比是1：1.5，物业是第一太平戴维斯物业，交房时间是年上半年。
商业设施★★★★
开发商珠江地产在项目旁边会建设一个合生汇购物中心，可以说下楼即是商场。目前朝阳区的合生汇经营得非常好，是北京又一个适合休闲购物的时尚购物中心。
按照现在的规划，运河商务区就有好几个购物中心，副中心的购物中心简直多到过剩，未来竞争一定很激烈。
学区教育★★★
目前附近的学校有北京小学通州分校，中学则有北京二中。项目还没有建成，不过应该与旁边的京贸国际城学区一致。项目附近的幼儿园有5家，方便选择。
医疗配套★★★☆
项目5公里范围内，医院通州院区、医院、医院。
环境绿化★★★★☆
项目一公里范围之内有五大公园，坐拥北京很罕见的优美生态环境。
五大公园包括，运河文化广场公园（53万平米）、运河奥体公园（万平米）、月亮河公园（10万平米）、生态绿岛（30万平米）、西海子公园（14万平米）。
房价指数★★★☆
中国阙相对较小的户型均价为6～6.5万/平米，平米以上的大户型，虽然是东西朝向，由于无遮挡能看河景，相对贵一些，均价在7万以上。
先看看项目周边的可比的新房价格：
通州当代MOMA，均价7.2万，位置在玉桥西路与运河西大街交汇处，户型相对较小一些。这个位置是不如中国阙的。
1月份通州还拍出了两块限竞房，同样位置不如中国阙，限均价是5.5万。限竞房通常只是简单装修交付，而且房本下来后5年限售。
因此跟其他新房比，中国阙的价格很合理，甚至显得更便宜。
我们再来看看周边的二手房价。
BOBO自由城，年花园洋房小区，链家上最新价格是5.7万/平米；
京贸国际城西区，年板塔结合小区，链家上最新价格是5.5万/平米；
运河湾，年板塔结合次新小区，链家上最新价格是5.9万/平米；
K2百合湾，年板塔结合小区，链家上最新价格是6.3万/平米；
由此可见，次新二手房的价格，已经直逼中国阙的价格了，考虑到中国阙的豪华装修和纯新房的优势，目前的定价非常合理。
总之，我们认为中国阙的定价合理，最大的问题是3号楼的采光遮挡。
投资评级-跑赢大市
每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。
因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含以下分档：
跑输大市
跟随大市
跑赢大市
大幅跑赢大市
注：这里所谓的大市，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。
一家之言，仅供参考。
购房建议：
项目优点：位置好，规划强大，环境上佳，商业配套完善，副中心稀缺品质盘。
项目缺点：容积率较高，社区较小，3号楼被严重遮挡，河景房户型太大。
如果你有通州的买房资格，不差钱的话，可以考虑中国阙，价格合理，位置有优势，装修标准较高；如果考虑南北向的户型，建议选择高楼层和西边户的户型，回避低楼层的户型。
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